mantenimiento y seguridad

No sólo en algunas partes del edificio es necesaria la seguridad, sino que también incluye las rampas y las escaleras, ya que si el encargado tuviera un accidente la ART, no se responsabiliza por no tener tomadas las medidas correspondientes.

Nadie duda de que todo lo que se hace para mejorar las condiciones de higiene y seguridad en los edificios de propiedad horizontal redunda en beneficio del consorcio. En primer lugar, se minimizan los riesgos de accidentes de trabajo de los encargados y sus consecuencias económicas, pero también se previenen posibles accidentes de las personas que habitan o circulan en las partes comunes del edificio.

Si hablamos de accidentes de trabajo, debemos tomar en consideración dos aspectos importantes: si el edificio no cumple con las medidas de seguridad recomendadas por la ART, es bastante probable que a la hora de gestionar la cobertura, la compañía argumente reparos, tratando de eludir el pago de la prestación. También puede ocurrir que el accidente resultara de entidad menor, provocando una licencia que no exceda los 10 días, en cuyo caso los gastos por salarios caídos corren por cuenta exclusiva del empleador. Si a lo dicho le agregamos que uno de los accidentes más frecuentes es la caída en escaleras, es fácil deducir la importancia de las acciones orientadas a prevenir los resbalones y caídas, colocando cintas antideslizantes o utilizando el sistema de tallado antideslizante permanente. En este rubro opera, desde mediados de 2000, Dantilo Antideslizantes, que diseñó y patentó una máquina que permite realizar el ranurado de las superficies resbaladizas. Las principales cualidades del sistema —según Santiago Silvoso, titular de la empresa—, son: rápido y limpio durante su ejecución (porque se usa un sistema de aspiración); duradero, efectivo y estético; de bajo costo, en relación con otras opciones que ofrece el mercado.

Tallado permanente versus bandas abrasivas. El tallado permanente compite en el mercado con otra solución que, en principio, permite cubrir la misma necesidad: dotar a las superficies resbaladizas de un sistema antideslizante. Sin embargo, existen motivos para pensar que el tallado es una inversión más favorable: los tallados antideslizantes son permanentes; las mejores bandas antideslizantes tienen una vida útil limitada; el costo de la cinta es mayor y, por último, los tallados no modifican los sistemas de mantenimiento de las superficies donde se realizan, evitando de esta manera los desagradables efectos estéticos producidos por el uso y el paso del tiempo (en el caso de las cintas: espacios del escalón donde este material se ha despegado o ya no existe; mármoles de primerísima calidad, total y definitivamente manchados por el acopio de pegamento junto con el polvillo, etc.). Estas ventajas han impulsado el fuerte crecimiento del sistema en los últimos años, no solamente en edificios de propiedad horizontal sino en otros ámbitos. De hecho, el producto que ofrece esta empresa ya ha sido instalado por, además de varias administraciones de consorcios, bancos de primera línea, boliches, clínicas y hospitales; colegios, countries, facultades, hoteles, laboratorios, tribunales, parroquias y shoppings.

¿Por qué hay que utilizar sistemas antideslizantes? Porque los seguros de ART no cubren accidentes producidos en lugares donde no existan sistemas antideslizantes. Porque estos sistemas son más económicos que lo que se considera pagar los gastos generados al no estar cubiertos por el seguro de la ART (gastos médicos, suplencias de personal afectado, juicios, entre tantos otros inconvenientes). Y porque las pólizas de seguro se abaratan al estar en orden con la normativa vigente

Fuente: Gestión de Consorcios, publicación de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal. Año XIII, Nø 75.

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires exige que las empresas conservacionistas se hallen registradas con el propósito de garantizar que se trata de una firma establecida en el mercado y que posea personal idóneo.

Dichas empresas deben garantizar las siguientes tareas:

  • Control periódico de fallas y alineación de guías en los guiadores.
  • Controlar que funcionen correctamente las maniobras previstas.
  • La nivelación de las puertas.
  • La nivelación en el frenado.
  • Comprobar que toda la instalación eléctrica se halle conectada a tierra.
  • Controlar que funcionen los dispositivos de protección eléctrica.

Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos dispondrá obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención, debiendo llevar un Libro de "Inspección" rubricado sin cargo por la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, el cual deberá estar permanentemente en el edificio a disposición de la inspección municipal.

En él se volcarán todas las novedades y necesidades que surjan de las inspecciones realizadas por el "Conservador" contratado y debidamente registrado.

Seguro de Responsabilidad Civil El Decreto 578 de la Ciudad de Buenos Aires establece un Seguro de Responsabilidad Civil por potenciales daños a terceros, fijando montos mínimos para estos seguros de $ 300.000 para un ascensor y $ 50.000 para cada coche adicional.

Se debe controlar periódicamente su correcta instalación y el funcionamiento de sus quemadores. Para prevenir accidentes hay que tomar en cuenta los dispositivos que operan en una caldera en forma automática y son:

  1. Controles Regulatorios.
  2. Controles de seguridad.

Los Controles Regulatorios sistematizan el funcionamiento de las instalaciones de acuerdo al servicio que deben prestar, como por ejemplo, los termostatos (temperatura), presostatos (presión), reguladores de consumo de combustible, etc. Estos actúan ante la detección de una presión superior a un límite predeterminado, mensurada por un prostato, se dará una señal acústica y/u óptica y actuará una válvula de alivio.

Los Controles de Seguridad actuarán en situaciones límites, o sea cuando no se detecte llama en el quemador, se produzca un corte en la alimentación eléctrica, no se produzca el tiraje adecuado en la cámara de combustión, se interrumpa el suministro de combustible (o tenga un rango de presión inadecuado) y sobrepresión o sobretemperatura del vapor o agua caliente en la instalación.

Estos controles deben actuar inmediatamente y poner fuera de servicio el quemador mediante un corte del pasaje de combustible, por medio de válvulas automáticas.

Los locales en donde se ubican calderas, deben poseer una adecuada ventilación natural a fin de impedir la acumulación de gas en caso de pérdidas y proveer además, la reposición del oxígeno que produce la combustión.

Las comprobaciones efectuadas deberán ser volcadas en un informe, cuyo original deberá quedar en poder de la Compañía de Seguros, y un duplicado en poder del asegurado. En la sala de la caldera deberá estar la planilla donde se asentarán todas las verificaciones y mantenimientos.

El profesional a cargo deberá convalidar cada 3 meses la planilla, implicando con ello que las comprobaciones previstas han dado resultados satisfactorios, y se han efectuado los mantenimientos correspondientes.

El asegurador deberá comunicar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la contratación del seguro, el que se encontrará convalidado por un profesional que certifique que la instalación reúna las condiciones necesarias de seguridad. La falta de nueva comunicación implicará que la póliza subsiste o ha sido renovada, conservando la instalación las primitivas condiciones de seguridad.

Es obligación de la aseguradora comunicar de inmediato al Gobierno de la Ciudad la interrupción de la relación contractual con el asegurado, la no continuación del profesional, la alteración de las condiciones de seguridad de la instalación y su ampliación, modificación o transformación.

Las instalaciones térmicas o inflamables, además, están sujetas a las disposiciones para su habilitación que fija el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires; si la caldera es a gas, deberá, además, contar con la habilitación correspondiente (Decreto Nº 887/979).

Estos requisitos también son exigibles para calderas de tipo domésticas para agua caliente y/o calefacción de más desde 50.000kcal/hora y los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad igual o mayor a 300 litros.

Obliga a la colocación de semáforos y/o identificación sonora en las salidas de las cocheras sobre la línea de edificación municipal con capacidad para más de tres vehículos. El tipo de señalamiento lumínico y/o sonoro, depende de la cantidad de cocheras existentes.

Garajes 4.17.1 Se entiende por garaje el edificio, parte del mismo o estructura cubierta, destinada a la guarda de automotores.

4.17.2 Los garajes comerciales deberán contar con personal de vigilancia durante las veinticuatro (24) horas.

4.17.3 En ningún caso el garaje permanecerá cerrado, ni vedado a los usuarios el ingreso o retiro de los vehículos, con excepción del horario de 22 a 6 en el cual el garaje podrá cerrar sus accesos, debiendo contar con un medio de comunicación con el personal de guardia para la atención permanente de los usuarios. (Conforme texto Art. 1º de la Ordenanza N 42.725 B. M. 18.299). 4.17.4 Las cocheras estarán numeradas y el espacio destinado a cada vehículo debidamente demarcado en el piso. La capacidad asignada deberá constar en el certificado de habilitación y en el libro Registro de Inspecciones.

4.17.5 La entrada a un garaje y la salida del mismo deberá efectuarse con el vehículo en marcha hacia adelante. De esta condición quedan eximidas las cocheras con acceso directo desde la vía pública. 4.17.6 El espacio asignado para el estacionamiento de ciclomotores, motocicletas y motonetas deberá ser una cochera en garajes de hasta treinta (30) cocheras y de dos (2) cocheras en garajes de más de treinta (30) cocheras. Esto rige exclusivamente para garajes comerciales a partir del 2 de marzo de 1981. (Incorporado por Ordenanza N º 36.354, B.M. 16.437).

4.17.7 Todo garaje, ya sea particular o comercial deberá poseer un sistema de alarma automática que indique la salida de vehículos a la vía pública, con ajuste a lo determinado en la presente ordenanza. El mismo estará instalado en la puerta de egreso vehicular del local o en cualquier otro lugar en que los efectos luminosos y/o sonoros del sistema, puedan ser clara y nítidamente percibidos desde dicho acceso. (Incorporado por Art. 1º de la Ordenanza N º41.768 B.M. 17.962).

4.17.8 El sistema de alarma automática tendrá las características que a continuación se determinan:

En los garajes con plantas de estacionamiento o desnivel y rampas de circulación, habrá un sistema de alarma representado por un señalamiento luminoso provisto de luz verde y roja y otro mediante alarma sonora. Los mismos serán accionados con una antelación tal que adviertan con suficiente tiempo la salida de los rodados. Los garages no incluidos en el inciso a) tendrán el sistema de alarma automática, con idénticas condiciones a las mencionadas precedentemente de forma tal que: Con una capacidad de más de veinte (20) coches, habrá un señalamiento luminoso provisto de luz verde y roja y otro de alarma sonora. Con más de tres (3) coches y hasta veinte (20) habrá un señalamiento luminoso provisto de luz verde y roja. De estar emplazados en calles de mucho tránsito, se podrá requerir previa evaluación, se refuerce el sistema con alarma sonora. Quedan excluidos los garages particulares que alberguen hasta tres coches.

Existen una clasificación de cuatro tipos de fuego según su origen, hay entonces cuatro tipos de matafuegos, aunque también los hallamos combinado.

  • Fuego Clase A: Se producen en materiales sólidos comunes (madera, carbón, papel, etc) Se combaten mediante el enfriamiento.
  • Fuego Clase B: Generado por líquidos inflamables tales como nafta, aceites, solventes, etc. Se combaten por sofocación, restrigiendo la presencia de oxígeno.
  • Fuego Clase C: Aquellos donde actúa la corriente eléctrica (cables, tableros, motores, etc) y son combatidos mediante sofocación y enfriamiento pero utilizando elementos que no sean conductores de electricidad.
  • Fuego Clase D: Se trata de fuego sobre metales combustibles (magnesio, litio, sodio) Se lo combate mediante polvos especiales.

La Ordenanza Municipal 40.473/85 de Recarga y Verificación de Matafuegos establece la obligatoriedad de contar en los edificios con los extintores y servicios contra incendio correspondientes. Establece, además, que los "controles" de la dotación y equipos de extinción de incendios se hará como mínimo una vez cada tres meses, según metodología detallada en la Norma IRAM 3517 parte II (artículo 3.3) y la recarga mínima una vez al año por parte de empresa registrada y autorizada, como así también la verificación de mangueras. Se fija como dotación mínima en los edificios un matafuego ABC (Polvo Químico Seco) cada 200m2 de superficie por piso o fracción, ubicado en las partes comunes, en lugares accesibles, cómodos y visibles. El GCBA exige que las firmas que prestan servicios de mantenimiento y recarga de matafuegos deben estar habilitadas por el Gobierno de la Ciudad. El Control y Mantenimiento de los Extintores de incendio, -además de una cuestión de seguridad-, es un requerimiento legal en todo el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires, por lo que su cumplimiento es obligatorio según lo indicado en la Ordenanza 40.473 y el Decreto 4992/90 respectivamente. Quienes así no lo hicieren, serán pasibles de multas y sanciones, además de exponerse a no cobrar los seguros o a recibir sanciones penales y/o económicas en casos de siniestros.

La responsabilidad de tal cumplimiento recae en los propietarios de inmuebles y vehículos, como así también en las personas a las que se les ha confiado el cuidado de los mismos, ya sean inquilinos, Administrador y otros. Las Empresas dedicadas al mantenimiento, control y recarga de extintores, deben estar registradas en las nóminas de "Empresas Autorizadas" y la habilitación debe estar a su nombre. Si no constan o no tienen la habilitación a su nombre, no deben ser contratadas pues las tarjetas y etiquetas IRAM que extiendan no serán válidas.

Esta instalación tiene como propósito el suministro de energía al edificio a fin de que puedan alimentarse las luminarias, motores, bombas y todo otro elemento, sistema o equipo necesario para el funcionamiento y confort.

La instalación comienza en la caja de toma de energía, ubicada en la línea municipal. Desde allí, y a través de la medición que dispone la compañía de suministro, se tienden los ramales alimentadores al tablero general desde donde se realiza la distribución.

Desde el tablero general, se provee energía a la iluminación de las partes comunes (hall, pasillos, palieres, escaleras, etc) y a los motores y equipos (Bombas y ascensores, etc) los propietarios de inmuebles y vehículos, como así también en las personas a las que se les ha confiado el cuidado de los mismos, ya sean inquilinos, Administrador y otros. Las Empresas dedicadas al mantenimiento, control y recarga de extintores, deben estar registradas en las nóminas de "Empresas Autorizadas" y la habilitación debe estar a su nombre. Si no constan o no tienen la habilitación a su nombre, no deben ser contratadas pues las tarjetas y etiquetas IRAM que extiendan no serán válidas.

Atendiendo a la Ordenanza Municipal N° 45.593 que Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires establece, realizamos semestralmente la limpieza de los tanques de agua.

Asimismo, cumplimentamos el Decreto Reglamentario N° 2045/93 de CABA que dispone que las labores de limpieza y desinfección de los tanques de agua potable deben ser realizadas por empresas privadas registradas ante el GCBA en el Registro de Activdades llevando un Libro de Registro y presentando un Certificado con el protocolo de analisis.

La limpieza de tanques de agua potable, debe incluir:

  • Análisis Bacteriológico.
  • Análisis Físico-Químico.
  • Colectores de Hidrobronz
  • Compuertas de acceso lateral
  • Tapas de inspección

La iluminación en las cajas de escalera será artificial y deberá estar complementada por la iluminación de emergencia prevista por la Ordenanza 45.425 de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Normas a cumplir:

  • Que enciendan todas las luminarias ante un corte de suministro eléctrico
  • Que den el nivel de luz reglamentario y adecuado
  • Que las baterías tengan la autonomía reglamentaria
  • Que a través del tiempo continúe dando esa autonomía
  • Que las baterías sean para Luz de Emergencia y no para Automóviles (PROHIBIDAS)
  • Que cumpla estrictamente con la normas de seguridad exigidas (Normas IRAM, Sello de Seguridad Eléctrica, SICYM Secretaría de Industria Comercio y Minería, Lealtad Comercial, Resolución 92/98
  • Que un Profesional acreditado por el Consejo Profesional de Ingeniería, habilitado, matricula vigente y con incumbencias en la especialización Eléctrica, Certifique periódicamente su correcto funcionamiento.
  • La Póliza de Seguro del Personal destinado a realizar los trabajos.

Los medios de salida son aquellas vías de circulación que encauzan al público a la salida del edificio (palieres, escaleras, halls, etc) Adquieren singular importancia ante cortes de energía y/o siniestros.

Para salvaguardar entonces la seguridad de los habitantes del edificio, deberán mantenerse las siguientes condiciones:

  1. Hallarse siempre libres de obstrucciones.
  2. Poseer puertas adecuadas y con apertura hacia afuera. (salida)
  3. Contar con iluminación y señalización de emergencia.

CONSERVACION EDILICIA LEY 256 CABA

La responsabilidad respecto de la conservación de las obras está establecida desde hace largo tiempo tanto en el Código Civil (que fue derogado) y actualmente, por medio del Código Civil y Comercial (con vigencia desde el 1 de Agosto de 2015), como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. En el Código Civil, (Art. 2616) se enunciaba que todo propietario debe mantener su edificio, y ser responsable por los daños que pueda causar su negligencia al respecto.

El Código de Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la conservación de las obras) concuerda con lo establecido en el Código Civil.

La ley Nº 257 de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su Decreto Reglamentario Nº 1.233 fue promulgada con el objetivo de reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de ciertas obligaciones que ya estaban establecidas de antemano en los códigos citados anteriormente.

No agrega más responsabilidades a los propietarios que la de presentar ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad, un documento que dé cuenta del estado en que se encuentra su edificación. Los Administradores tienen un rol fundamental en el cumplimiento de este trámite, ya que son ellos los que generalmente conocen la ley y plantean al consorcio la necesidad de cumplir con lo que ella requiere, luchando muchas veces contra la falta de responsabilidad o la inacción de muchos copropietarios.

Es el Administrador el que conoce (o debe conocer e informar) acerca de la importancia de la ejecución de tareas de mantenimiento de las fachadas, antes de que se produzcan deterioros de importancia, que son de una mayor complejidad y costosa reparación. A esto además, deberá tenerse en cuenta los posibles (y en algunos casos, probables) riesgos de desprendimientos de balcones, frentes, frentines, etc. que ponen en riesgo la seguridad jurídica de todo el Consorcio ya que, en caso de un daño a un transeúnte en la vía pública, producto de una negligencia por parte algunos copropietarios, serán demandados de forma solidaria en su conjunto.

Es por ello que, el administrador debe informar para que los copropietarios, evaluando los informes técnicos que éste solicite, decidan en asamblea, cual es el camino a adoptar.

La ley 257 alcanza a la totalidad de las construcciones erigidas en la Ciudad, tanto viviendas unifamiliares como edificios de alta complejidad e intima a los propietarios de inmuebles a presentar la certificación del correcto estado de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras., que deberá refrendar un profesional (Arquitecto o Ingeniero). La ley 257 (Decreto N° 1233) establece la OBLIGACIÓN (para los propietarios de inmuebles) de mantener en buen estado los frentes, contrafrentes, patios de aire y luz, medianeras y techos evitando que puedan producirse desprendimientos con eventuales daño a las personas o bienes.

Para esto, deberán acreditar haber llevado a cabo la presentación de la documentación requerida por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.